חוקי ועד בית המשתקפים בעת ביצוע פרויקט תמ"א 38
פורסם:
18:15
30/01/2012 
נצפה 1,191 
שלח לחבר
מבוא
תכנון ובנייה של בניינים כך שיהיו עמידים בפני רעידות אדמה הנם קו ההגנה הראשון. מדינות רבות קבעו תקני בנייה מחמירים החלים על מבנים גדולים כגון מבנים פרטיים וציבוריים שונים.
כיום, מיושמים התקנים הללו גם לגבי בתי מגורים ולשם כך נועדה למעשה תמ"א 38 – הלו היא תוכנית המתאר הארצית לתכנון ולבנייה אותה אישרה ממשלת ישראל בשנת 2005.
יישום תמ"ה 38 עשוי לאפשר ליהנות ובחינם משדרוג ושיפוץ הבניין (לרבות התקנה של מעליות, בניית ממ"ד וכיו"ב), אך כל זאת בתנאי שהדרוג אינו נעשה בניגוד לחוקי ועד הבית.
שדרוג ובחינם זה יופי, אך מה אם השכנים מתנגדים?...
תמ"ה 38 אומנם מצוינת לדיירים המתגוררים בבית משותף היות והיא מציעה לשדרג ולשפץ את הבניין ובחינם. היא טובה במיוחד לדיירים המתגוררים בקומות הגבוהות של בניינים נטולי מעלית, להם יש אינטרס ברור ליהנות מן הפריבילגיות המקופלות במסגרתה של תמ"א 38.
שכן, זו עשויה להגשים עבורם את החלום הרטוב על התקנת מעלית אשר בדרך כלל יקרה עבור דיירים אלו לאין ערוך ולכן התקנתה אינה ברת הישג בדרך כלל עבורם. ברם, התנגדותם של הדיירים מן הקומות התחתונות אשר אינם רוצים כי איכות חייהם ונוחיותם תיפגענה, עלולים להתנגד ליישום תקנות תמ"ה 38 וזאת בתואנה שהם אינם רוצים לגור באתר בנייה ובצדק.
מן הסיבה הזו יש לומר, חרף העובדה שחלפו כשבע שנים מאז יצאה תמ"א 38 לאוויר העולם, הרי שעד כה התחילו דייריהם של פחות מ-200 בניינים בהליכים ממשיים לביצוע תמ"ה 38.
חלק ניכר מאותם בניינים נמצאים בהמתנה לבקשת היתר של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה או בדיון בהתנגדויות, וחלקם קיבלו היתר אך טרם החלה בנייתם בפועל. רק במספר קטן של מבנים החלה הבניה בפועל, ואת המבנים שכבר הושלמו אפשר לספור על כף יד אחת או שתיים.
מה מעכב אם כן את יישום תמ"א 38 מבחינה חוקית?... חוקי ועד הבית הם התוקעים את הטריז בין דיירי הבית המשותף לבין תמ"א 38. שכן, כדי לחזק בניין נדרשת הסכמה בין היזם ובין שני שליש לפחות מבעלי הדירות - דבר שעשוי להימשך כמה חודשים טובים.
לאחר הסכמת הדיירים, נדרש היזם לקבל אישור מהרשות המקומית, שכמו בכל הליך בנייה, פותחת את ההליך להתנגדויות של דיירים ושכנים שחוקי ועד הבית תומכים בהן כאמור ומאפשרים אותן, דבר שנמשך מספר חודשים.
גם אחרי שהושג האישור, עלולים מתנגדים לפנות לערכאות משפטיות ולהגיש צווי מניעה (הווי אומר: צו בית משפט המונע מהצד הנתבע לעשות פעולה מסוימת, בדרך כלל באופן זמני עד לבירור סופי של העניין בבית המשפט), מה שאומר כי מבחינה מעשית דיירים שלא מסכימים לתוכנית עלולים לעכב את האישור בעירייה או להגיש צו מניעה נגד התחלת העבודות, אקט העלול לעכב את יישום תמ"ה 38 בעוד כמה חודשים נוספים. רק אחרי שכל המכשולים הללו יורדים מהדרך, יכולים הדיירים להתחיל לבנות.
הדרישה לקבל את הסכמתם של לפחות שני שליש מן הדיירים אינה נופלת בחלל ריק ומקורה בחוקי ועד הבית ובפסיקה כאחד. החוק [פרט 2 לתוספת לחוק המקרקעין] מורה כי שינויים ותיקונים הפוגעים בדירה אחרת או ברכוש המשותף, יבוצעו בהסכמת הנפגע (מראש או בדיעבד).
העיכוב הבא מגיע בוועדה המקומית. כאן זה משתנה מרשות אחת לשנייה. חלק מהבעיות בשלב הזה נוגעות לחנייה: תמ"א 38 דורשת מהיזם למצוא לבניין פיתרון חנייתי, אבל בבתים שאין בהם חנייה טבעית או מגרש חניה סמוך זה בעייתי.
בעניין זה פורשו המונחים "שינוי" ו"תיקון" בפסיקה על דרך הצמצום, כמתייחסים לשינוי פיסי בלבד. כלומר, ע"פ חוקי ועד הבית, הסכמת הדיירים נדרשת רק כאשר מדובר בשינוי פיזי.
בפסיקה נקבע כי כל פגיעה שאינה אפסית מהווה פגיעה ברכוש המשותף, וכי המדובר ברשימה פתוחה של מקרים. בכלל זה צוינו בפסיקה כל שימוש בקיר החיצוני של הבית כגון לבניית מרפסת, סגירת מרפסת, פריצת חלון, התקנת מזגן וכן פגיעה בחזותו החיצונית של המבנה כפי שנתקיימה עם השלמת בנייתו [ראה לעניין זה ע"א 395/74 לוי נ' סמואל, פ"ד כ"ט(2) 39].
סיכום
למרות ההטבות הרבות שמקפלת בתוכה תמ"ה 38 לטובת הדיירים, הרי החובה לציית לחוקי ועד הבית, עלולה לשים לאל את כל הטוב שמאפשרת תמ"א 38 לדיירים המבקשים לשדרג את ביתם ובחינם ובד בבד - להגן על עצמם מפני אסון.
לכן, על-מנת לנצל היטב את ההטבות המקופלות במסגרת תמ"ה 38 חובה על הדיירים לברר כי השינויים אותם הם מבקשים לבצע במסגרת התוכנית עולים בקנה אחד עם חוקי ועד הבית.
תגיות:
חוקי ועד ביתתמא 38תמה 38
- מאמרים דומים
- מאמרים נוספים של אלעד שניר
- אודות אלעד שניר
- מידע נוסף
מאמרים דומים
- עורך דין מס שבח
- להיות מומחי נדל"ן מלמידה עצמאית באינטרנט? לא בטוח
- מהו שיקול הדעת של מוסד תכנון לגבי תמ"א 38?
- השכרת דירה – מדריך לשוכרים המתחילים
- מכירת דירה שהתקבלה במתנה
- היטלי השבחה בפרויקט תמ"א 38
- תיקון 3 לתמ"א 38
- ההבדלים בין דמי מפתח לבין השכרת דירה
- מהם שבעת הקווים המנחים כל עורך דין מקרקעין
- חוקי ועד בית המשתקפים בעת ביצוע פרויקט תמ"א 38
- מה מעמדו של זכרון דברים בעסקת מקרקעין?
- חוקי ועד בית המשתקפים בעת ביצוע פרויקט תמ"ה 38
- תמ"א 38 בישראל
- בדק בית במקרה של רטיבות בקירות
מאמרים נוספים של אלעד שניר
- תקופת התיישנות על רשלנות רפואית בלידה
- מה חשוב לדעת על חוות דעת רפואית?
- שאלות ותשובות על תביעות רשלנות רפואית
- חוק זכויות החולה בישראל
- אתיקה מקצועית במהלך גישור
- התעלפות מטופל במהלך עקירת שן בינה – האם רשלנות רפואית?
- תהליך קבלת שירותי תרגום נוטריוני
- טיפים לניהול נכון של הליך גירושין
- מהו שיקול הדעת של מוסד תכנון לגבי תמ"א 38?
- רכישת רהיטים תוך אימוץ הרגלי צרכנות נכונים
- רישום בגיליון ניתוח לצורך מניעת תביעות רשלנות רפואית
- עיקול מטלטלין של חייב בהליכי הוצאה לפועל
- כיצד לבחור עורך דין העוסק ברשלנות רפואית?
- תסמונת קושינג ורשלנות רפואית
- השלכות של אי ביצוע בדיקת מי שפיר
- מי צריך כיום תרגום מרוסית לעברית?
- רשלנות רפואית בטיפולי שיניים בחו"ל
- השכרת דירה – מדריך לשוכרים המתחילים
- צו קיום צוואה ברבנות
- מכירת דירה שהתקבלה במתנה
RSS |
כל הזכויות שמורות רובו תכנים שגולשים כותבים | מאמרים 2017-2011
© תוכן הכותבים מופץ ברשיון Creative Commons