כל מה שחשוב לדעת על בנייה ירוקה

לפי דנציגר, ברפורמות הבנייה הנוכחיות מזניחים את נושאי הבנייה בעזרת חומרים בריאים ויעילות אנרגטית, הצללה, שימושים נדרשים, דרכי גישה נוחות ומגוונות, ותחבורה ציבורית נקיה

בכנס "בניין / שכונה / עיר" של המועצה הישראלית לבנייה ירוקה, בחסות המשרד להגנת הסביבה, אמר מנכ"ל המשרד להגנת הסביבה, ישראל דנציגר, כי "הצלחנו להניע מהפכה חסרת תקדים בעשייה הסביבתית בישראל. התמקדנו במלחמה במה שהכי חשוב, מלחמה בזיהומים וסיכונים ושיפור בריאות הציבור. סגרנו את מכל האמוניה, הובלנו להחלטה על סגירת תחנת הכוח בחדרה, יצאנו בהתייעלות אנרגטית בעשרות רשויות, שיקום שכונות, שדרוג תשתיות פסולת ברשויות חלשות, תחבורה נקיה, הורדת נפגעים מחומרי הדברה, חוק השקיות ועוד ועוד – הכול מיתרגם להורדה של עשרות אחוזים בזיהומים וסיכונים ולשיפור בריאות משמעותי מאוד".

דנציגר מנה את הפעולות הקשורות בתכנון ובנייה שהוביל המשרד:

• הטמעת מפרטים ירוקים בכל מכרזי מחיר למשתכן.
• מימון שיקום ושיפוץ אלפי יחידות דיור בפריפריה כך שיהיו בריאות ויעילות אנרגטית.
• הקמת זרוע ביצוע לפרויקט שיקום קרקעות בסיסי צה"ל המפונים, שיביא לבנייתן של 100 אלף יחידות דיור.
• מימון בנייה של בתי ספר יעילים ובריאים אנרגטית בחריש ובערים נוספות, בשיתוף משרד החינוך.
• הובלת פרויקטים של התייעלות אנרגטית ברשויות ברחובות, במבני ציבור, בעסקים ובאנרגיה מתחדשת.

"האתגר היום גדול עשרות מונים מ'רק בניה ירוקה'. האתגר הוא בניה ויצירת סביבה בריאה", אמר דנציגר. "מהבניין שיהיה עם חומרים בריאים, יעיל אנרגטית בטוח ובריא; אל השכונה שיש בה צל, שימושים נדרשים, דרכי גישה נוחות ומגוונות, תחבורה ציבורית נקיה; ואל העיר ואל הארץ כולה".

לדבריו, "החלטות שניקח היום יחקקו בסלע את עתיד ילדינו, ולצערי זאת בדיוק הבעיה. איך פותרים את הקונפליקט בין הצורך המובן למסור כמה שיותר מפתחות לדירות כמה שיותר מהר, לבין הצורך לעשות זאת נכון, יעיל, איכותי, בריא ובזול".

דנציגר ציין כי המשרד מוביל שני מאמצים עיקריים: "הראשון, תוכנית 'סביבה בריאה', בה אנו ממפים את כל צורכי הסביבה מלבישים על צורכי הדיור והפיתוח 50 שנה קדימה, ופועלים לשימור והגנה. השני – עירוניות: קידום, הסברה, המלצות, הנחיות, ובהמשך תקנות, סבסוד ותמרוץ לבניית עירוניות טובה – מה שמוכר כ-360".

"אי אפשר לחכות למחר", אמר, "היום נחתמים הסכמי גג -הם צריכים להיות על-פי עקרונות אלו; היום בונים שכונות חדשות – הן צריכות להיבנות על-פי עקרונות אלו. היום בונים דירות מחיר למשתכן – הן צריכות להיות יעילות ובריאות. אל תתנו למהפכת הבניה להשאיר מאחור את המהפכה הבריאה. זו תהיה בכייה לדורות".

בניה ירוקה שווה יותר - יהושע רייכר ממליץ

מצוידים במחקרים שמלמדים על חיסכון בעלות הבנייה ועל פרמייה במחיר, משוכנעים במשרד להגנת הסביבה שהגיע הזמן לעבור לשלב הבא בבנייה הירוקה

כשהמטרה המרכזית של הממשלה היא לייצר כמה שיותר דירות, כמה שיותר מהר, בכמה שפחות כסף, נושאים כמו בנייה ירוקה והפחתת עלויות אנרגיה נדחקים באופן טבעי לסוף הרשימה. ובזמן שנשיא ארה"ב מוותר על כדור הארץ כדי להציל משרות בתעשיית האנרגיה, קשה להאשים ישראלים שמתקשים לשקלל פגיעה בסביבה כשהם מחפשים דירה.

אף על פי כן, במשרד להגנת הסביבה הצליחו אפילו בדירות מחיר למשתכן - שם מתחרים הקבלנים על המחיר למ"ר דירה הזול ביותר - להטמיע את עקרונות הבנייה הירוקה. המפרט המחייב של מחיר למשתכן כולל דרישה כי בכל דירה יותקן מונה חכם שיציג את צריכת האנרגיה. "זה יגרום לאנשים לשים לב לצריכת האנרגיה תוך כדי הצריכה. מחקרים מראים שזה מסייע להפחתת האנרגיה ב-3%-8%. אנחנו מקווים שזה גם יכניס לשוק שחקנים שמשווקים את הדברים האלה", אומר האדריכל רן אברהם, מרכז תחום הבנייה הירוקה במשרד להגנת הסביבה.

60% מצריכת החשמל

במשרד להגנת הסביבה נערכים לשלב הבא: הפיכת תקן הבנייה הירוקה למחייב. במשרד שואפים שהתקן, שעד כה היה וולנטרי (אם כי אומץ כבר ב-2013 על ידי פורום ה-15, פורום הערים העצמאיות והאיתנות בישראל), יהפוך בהדרגה לתקן מחייב בכל סוגי המבנים. זו אחת מחמש המלצות שמופיעות בדוח "אמצעים להפחתת פליטות גזי חממה וחיסכון עבור מגזר המבנים", שפרסם המשרד, אמצעים שנועדו להביא אותנו ליעד של הפחתת פליטות גזי החממה.

אברהם: "סקטור המבנים חשוב, כי הוא צורך יותר מ-60% מצריכת החשמל, יותר מהתעשייה. סקטורים אחרים גם קשורים אלינו, כמו המים. למים המותפלים שמשתמשים בהם היום יש עלויות גבוהות מאוד במונחי אנרגיה, ובנייה ירוקה מטפלת בזה - למשל שמי הנגר לא יישטפו לתעלות ניקוז וילכו לים אלא יוחזרו חזרה".

אלא שהפיכת התקן הירוק למחייב צפויה לקומם לא מעט יזמים וקבלנים, שיחששו מייקור עלויות הבנייה, ודאי בתקופה שבה השוק ממילא מצטנן.

"היתה תמימות דעים בצוות שצריך להתחיל לחייב את התקן בתקנות הבנייה באופן מדורג", מדגיש אברהם, "ההמלצות היו להתחיל עם המסחר, המשרדים, מבני התיירות ומבני הציבור. אנחנו חשבנו שאפשר להתחיל גם עם מגורים, בעיקר עם הבנייה הגבוהה שמייצרת עשרות אלפי יחידות דיור, אבל לא הגענו לקונצנזוס. אנחנו חלק מהממשלה ויש מאמצים להוריד את המחירים. אגב, גם חברת 'דירה להשכיר' אימצה את התקן לבנייה ירוקה, וגם זו בשורה - בעיקר לדיירים.

"ההסכמה אם כן היא להתחיל בסקטורים שלא למגורים, שאחראים ליותר מ-55% מצריכת החשמל, וזה בעלייה. ההנחה היתה שזה יקרין גם על הסקטורים האחרים. היום אין דרישות מינימליות ובחמש השנים האחרונות צברנו ניסיון עם התקן, הוא ישים, ויש כבר פרקטיקות. התקן מאוד ישראלי ומקומי, שם דגש על תכנון שמתחשב בתנאי אקלים ואחרי זה על מערכות יעילות ומותאמות לאקלים. בתקן הישראלי לדוגמה אנחנו מעודדים מבנים שיאווררו בצורה מפולשת, ועל התקנת רשתות, כי בגלל היתושים אנשים פשוט לא פותחים חלונות, גם בשעות נעימות".

- מצד שני, הבנייה הירוקה מייקרת את הבנייה וגם מסבכת אותה.

"פעם ראשונה זה מסובך וקשה וישנן עלויות למידה. בפעם העשירית הליכי הרכש ברורים, והדרישות מקבלני המשנה ברורות. בכלל תרבות הבנייה בישראל היא כזו שסוף מעשה במחשבה תחילה, ואילו בנייה ירוקה דורשת הקפדה על תחומים שאף רגולציה לא דרשה אותם עד כה מקבלנים. אנחנו בטח לא רוצים להעלות את מחירי הדירות, ובנייה ירוקה לא עולה יותר. היזמים יודעים איך לגלם זאת במחיר, לתרגם את זה לערך שהצרכן מוכן לשלם עליו, ומי שלא מסביר לצרכן את היתרונות חוטא למודעות.

"עקבנו אחר 28 מבנים במשך שלוש שנים, וראינו שבכל הבניינים הירוקים משך הבנייה (גם למ"ר, גם לדירה) קצר יותר. זה הגיוני, כי בניינים ירוקים מתוכננים הרבה יותר טוב. צריך להחליט מראש על גופי התאורה, איזה גופי מים, וברגע שמחליטים וננעלים זה מקרין על הכול. זה מקצר הבנייה בשלושה-ארבעה חודשים, כלומר חוסך לקבלן עלויות מימון וערבויות והוא גם מסיים עם פחות בלת"מים.

"מחקר אחר, שלא אנחנו עשינו אבל תמכנו במימון שלו, הוא של ד"ר דני בן שחר מהפקולטה לניהול באוניברסיטת ת"א, שבדק מחירי מכירה של דירות ירוקות לעומת לא ירוקות, ומצא שפרמיית המכירה גבוהה. לדעתנו עלויות הבנייה נמוכות יותר, אבל אפילו אם מביאים בחשבון 5,000 שקל יותר לדירה, עדיין נמצאה תועלת של 5.2% לדירה הירוקה. זה לא מעט, וזה הפתיע אותנו מאוד. חשבנו שתהיה פרמיה של 1%-2%. אם הם מצליחים למכור ב-5% יותר - זו יפה מאוד".

אפס אנרגיה

נוסף לאימוץ התקן לבנייה ירוקה, ממליץ הדוח על הכנת מפרט למבנים מאופסי אנרגיה ולחייב עמידה במפרט זה בבנייה חדשה של מבנים בני 1-2 יח"ד, כלומר צמודי קרקע חד משפחתיים או דו-משפחתיים.

"כמובן שהעמדה של המשרד להגנת הסביבה היא לצמצם בכלל את הפרבור. העמדה שלנו ידועה ונאמרת בכל מוסדות התכנון, אבל עדיין קרוב לשליש מהבנייה בישראל באופן עקבי הם בתים צמודי קרקע.

"לכן, ההחלטה היתה לקדם מפרט חוסך אנרגיה בבנייה צמודת הקרקע. אם כבר הם צורכים יותר שטח ותשתיות, לפחות שהחתימה האנרגטית שלהם תהיה הנמוכה ביותר האפשרית. מבנה צמוד קרקע יעיל אנרגטית ייצר לעצמו חשמל - זה גם חוזר למי שבונה את ביתו. בטווחים של 5-7 שנים הוא מאופס אנרגיה, ובטווח של 20 שנה הוא מייצר חשמל לעצמו. זה מתקיים היום באופן וולונטרי אבל חשבנו שנכון לחייב".

חלק מההמלצות שכתבו במשרד להגנת הסביבה ידרשו מהמדינה להכניס יד לכיס, לוותר על הכנסות ממסים או לשים כסף על השולחן. כך, בישראל ארץ השמש הם מציעים לחייב התקנה של מערכת לאנרגיה סולארית במבני ציבור, ולשם כך להקים קרן השקעות בהיקף של 50 מיליון שקל, ולחייב התקנה של מערכות אנרגיה סולארית גם במבני מסחר, ולשם כך לפתח מנגנון של ערבות מדינה בסך 500 מיליון שקל.

בנוסף, מציעים שם לעודד בנייה ירוקה באמצעות תמריצים לקבלנים: "מדובר בכלים פיננסיים. זיכויי מס לקבלנים על בנייה ירוקה, הטבות מס והלוואות. זה אומר שגם רשות המסים והאוצר יצטרכו להיות חלק מהעניין, וכבר ערכנו עבודת הכנה עם רשות המסים והיתה נכונות ללכת למתווה הזה. אנחנו צריכים עוד לעשות שיעורי בית ולגבש את המתווה בשיתוף איתם. זה יהיה בשלבים הבאים. יכול להיות שהטבה כספית תכניס יותר קבלנים לעניין".

- עסקים יגידו לך - כל יומיים מנחיתים עלינו משהו. נגישות, הפרדת פסולת. רגולציה בלי סוף.

"נכון שיש הרבה מאוד דרישות רגולטוריות. אבל בסקטורים של משרדים ותעסוקה יש הרבה מאוד כשלי שוק. הם מוחזקים על ידי יזמים של נדל"ן מניב, ובעלי העסקים הקטנים, השוכרים, די שבויים של כוחות גדולים. הם שוכרים נכסים מפירמות גדולות שמחזיקות נדל"ן מניב, אבל אין בידוד כמו שצריך, אין גופי תאורה יעילים, אי אפשר לפתוח חלון. הרבה מהחברות המשכירות מרוויחות בעצם מזה שהבנייה לא תהיה יעילה. זה כשל שצריך להתגבר עליו. צריך להפעיל כל מיני כלים.

"באוסטרליה פיתחו כלי שמבצע השוואה בין צריכה בפועל בבניינים שונים. מעין וייז של ביטויים סביבתיים בבניינים. מה שמדהים זה שהם מראים בניינים שקיבלו בשנים הראשונות דירוג נמוך, והלכו והשתפרו בעצמם בלי שיחייבו אותם. הרבה מידע חסר גם לפירמות עצמן. הן עצמן לא יודעות אם זה יעיל או לא. רק הקבלן שבנה את הבניין יודע, ואולי חברת הניהול יודעת.

"אגב, יש בזה הזדמנות עסקית גדולה מאוד. כל הכסף שאנו מוציאים היום על צריכת חשמל - יש פה מקום לשיפור ביצועים. באיחוד האירופי זה מאוד מפותח, ואצלנו קצת רדום. אין ספק שהחשמל לא מספיק יקר. קל לנו מדי להשאיר אור דולק או מזגן, העלויות הסביבתיות לא מתומחרות בחשמל, ויש עוד כשלי שוק".

כבר היום ישנן ועדות תכנון שמביאות בחשבון תכנון אקלימי, אולם במשרד רוצים לחייב את כל ועדות התכנון בערכאות השונות, להתחשב בשיקולים של צריכת אנרגיה כבר בשלבים המוקדמים, באמצעות שילוב יועצי בנייה ירוקה בעת בדיקת התוכנית האדריכלית.

אברהם: "לפעמים מספיק לסובב בניין ב-30 מעלות וזה משנה המון, ולא משפיע על העלויות. אותו דבר זכויות שמש. אם אני מרים מגדל יכול להיות שהצלתי על בניינים אחרים והם הפסידו שמש. הרי זכויות בנייה נותנות משהו למי שקיבל אותן, ויכול להיות שהוא צריך לפצות אחרים.

"זו רוח התקופה. אני לא מיתמם, לא תמיד אפשר ליישב את כל הקונפליקטים. כשמגביהים בניין משלוש לשבע קומות, אי אפשר לספק את כל הצרכים - חניה, שטחי ציבור, וגם לא שמש. אבל אולי יטילו על אותו יזם מטלה ציבורית לשפר את הבידוד של החזיתות לצדו? ברגע שהוא מצל עליהן והדירות לא מתחממות בחורף, יכול להיות שזה יהיה הטרייד-אוף.

בניה ירוקה, בניה קלה